Zanim kupisz sprawdź!
Jak uniknąć pułapek w procesie sprawdzenia technicznego i prawnego czyli Due Diligence dla farm fotowoltaicznych i projektów PV
W dzisiejszych czasach farmy fotowoltaiczne stały się bardzo pożądanym celem inwestycyjnym. Zarówno projekty instalacji PV, jak i już wybudowane elektrownie słoneczne stanowią atrakcyjne możliwości inwestycyjne. Przed przystąpieniem do zakupu farmy fotowoltaicznej, niezależnie od jej etapu rozwoju, należy przeprowadzić rzetelne due diligence. Proces ten ma na celu zweryfikowanie wszystkich aspektów, które mogą mieć wpływ na możliwość realizacji projektu. Na jego opłacalność oraz identyfikację potencjalnych ryzyk. W niniejszym artykule przedstawimy najważniejsze kwestie, na które należy zwrócić uwagę podczas analizy prawnego due diligence farmy fotowoltaicznej.
Tytuł prawny do nieruchomości. Zanim kupisz sprawdź!
Podstawowym elementem, który należy sprawdzić przed nabyciem farmy fotowoltaicznej, jest tytuł prawny do nieruchomości. Najbezpieczniejszym tytułem prawnym jest własność, jednak ze względu na koszty, często spotykanym tytułem jest dzierżawa gruntu. Umowa dzierżawy powinna uwzględniać długookresowy charakter inwestycji oraz prawo dzierżawcy do dysponowania gruntem na cele budowlane. Należy również zweryfikować, czy nieruchomość nie ma obciążenia prawami osób trzecich, takimi jak hipoteka przymusowa czy prawo pierwokup. Istotne jest również, aby umowa dzierżawy była w pełni zgodna z wymogami prawidłowego przeniesienia praw na nabywcę.
Skuteczne zabezpieczenie trasy kablowej
Kolejnym istotnym elementem, na który należy zwrócić uwagę, jest zabezpieczenie trasy kablowej. Trasa kablowa określa drogę, która prowadzi od farmy fotowoltaicznej do punktu przyłączenia do sieci elektroenergetycznej. Jeżeli lokalizacja elektrowni słonecznej znajduje się w znacznej odległości od punktu przyłączenia do sieci, konieczne jest zapewnienie służebności przesyłu. Służebność to nic innego jak odpowiednie tytuły prawne do nieruchomości przez które będzie przechodzić trasa kablowa. Najczęściej stosowanym rozwiązaniem jest ustanowienie służebności przesyłu, która umożliwia przeprowadzenie kabli przez nieruchomości publiczne i prywatne. Ważne jest, aby służebność przesyłu zabezpieczyć umową notarialna i ujawniona w księdze wieczystej działki, której dotyczy.
Dostęp do drogi publicznej. Zanim kupisz sprawdź!
Bez dostępu do drogi publicznej niemożliwe jest zrealizowanie inwestycji fotowoltaicznej. Nabywca farmy fotowoltaicznej musi sprawdzić, czy dostęp do drogi publicznej jest zapewniony. Czy nie ma przeszkód prawnych lub technicznych uniemożliwiających korzystanie z niej. Często brakuje formalnego zapewnienia dojazdu do najbliższej drogi publicznej, co może być problemem w trakcie realizacji projektu. W takiej sytuacji konieczne jest uzyskanie zgody zarządcy drogi na budowę zjazdu. Inwestor powinien również zbadać, czy zjazd został wybudowany i ujawniony w odpowiednich księgach wieczystych.
Przeniesienie autorskich praw majątkowych do dokumentacji
W przypadku nabycia projektu instalacji fotowoltaicznej, należy również sprawdzić umowy projektowe. Istotne jest, aby umowa zawierała postanowienia dotyczące przeniesienia autorskich praw majątkowych na nabywcę. Oraz praw do dalszego przenoszenia tych praw. Brak takich postanowień może utrudnić transakcję, zwłaszcza gdy nabywca chce nabyć jedynie dokumentację projektową, a nie udziały w spółce celowej. Konieczne jest również sprawdzenie, czy umowy projektowe nie zawierają nieprawidłowych postanowień dotyczących przenoszenia praw.
Postępowania administracyjne prowadzone w ramach procesu inwestycyjnego
Inwestycje fotowoltaiczne wymagają przeprowadzenia szeregu postępowań administracyjnych i uzyskania odpowiednich decyzji, bez których realizacja farmy fotowoltaicznej nie będzie możliwa. Należy sprawdzić, czy decyzje te są ostateczne i czy postępowania prowadzone w ramach procesu inwestycyjnego nie zawierają żadnych wad. Ważne jest również sprawdzenie, czy uzyskane decyzje nie wygasły lub nie wygasną w krótkim terminie, co mogłoby uniemożliwić realizację projektu.
Okres ważności warunków przyłączenia oraz termin wytworzenia energii
Przed nabyciem projektu instalacji fotowoltaicznej należy sprawdzić termin ważności warunków przyłączenia. Warunki przyłączenia są ważne przez dwa lata od dnia ich doręczenia. Oznacza to, że w tym czasie należy zawrzeć umowę z przedsiębiorstwem energetycznym. Należy również zwrócić uwagę na termin wytworzenia energii, który wynosi 48 miesięcy od zawarcia umowy przyłączeniowej. Przekroczenie tego terminu może skutkować wypowiedzeniem umowy przez operatora sieci.
Zgoda Prezesa URE oraz koncesja na wytwarzanie energii. Zanim kupisz sprawdź!
W przypadku transakcji dotyczących działających już farm fotowoltaicznych, należy uzyskać zgodę Prezesa URE. Procedura ta jest czasochłonna i wymaga odpowiedniego planowania. Konieczne jest również uzyskanie koncesji na wytwarzanie energii elektrycznej. Nabywca instalacji PV musi uzyskać nową koncesję w przypadku nabycia instalacji w drodze transakcji asset deal. Należy również pamiętać, że sprzedaż energii na wolnym rynku wiąże się z pewnymi ograniczeniami, takimi jak odpis na fundusz.
Analiza korporacyjna oraz finansowa spółki celowej
Podczas procesu due diligence przy transakcjach nabywania udziałów w spółce celowej, istotną rolę odgrywa analiza dokumentów korporacyjnych. Należy zweryfikować strukturę korporacyjną, strukturę własnościową spółki oraz obciążenia udziałów prawami osób trzecich. Należy również sprawdzić, czy spółka nie posiada istotnych zobowiązań finansowych. Ważne jest również zbadanie kondycji finansowej spółki na podstawie sprawozdań finansowych za poprzednie lata.
Techniczne i prawne Due diligence farmy fotowoltaicznej ma kluczowe znaczenie dla inwestora. To najważniejsze aspekty, które trzeba sprawdzić, żeby uniknąć złej decyzji inwestycyjnej.
Weryfikacja tytułu prawnego do nieruchomości, zabezpieczenie trasy kablowej, dostęp do drogi publicznej, przeniesienie autorskich praw majątkowych do dokumentacji, postępowania administracyjne, okres ważności warunków przyłączenia, zgoda Prezesa URE, koncesja na wytwarzanie energii oraz analiza korporacyjna i finansowa spółki celowej to najważniejsze kwestie, na które należy zwrócić uwagę podczas procesu due diligence. Przeprowadzenie dokładnej analizy tych aspektów pozwoli inwestorowi uniknąć potencjalnych pułapek i podjąć świadomą decyzję inwestycyjną.
Planujecie budowę swojej farmy fotowoltaicznej lub poszukujecie firmy świadczącej usługi O&M?
Chcecie zakupić projekt farmy fotowoltaicznej lub wiatrowej i potrzebujecie sprawnie i profesjonalnie wykonać audyt / due diligence?
Poszukujecie recyklera paneli fotowoltaicznej lub firmy myjącej instalacje i farmy fotowoltaiczne?
Jeśli jesteście gotowi do działania,
to my również!
